Разделы сайта

Блог Президента ОКЮР Александры Нестеренко

24 мая 2021
СУД ЕСТЬ ДОСТИЖЕНИЕ ПРАВДЫ...
По прошествии недели хочется поделиться мыслями, возникшими на нашей ключевой конференции год...
21 мая 2021
В ЧЕМ СЕКРЕТ ОКЮР?
Этот вопрос задаю себе сама. В чём сила Объединения? Почему ОКЮР привлекает новых членов и кре...
20 ноября 2020
ЗВЁЗДНЫЙ СЛЁТ ИЛИ РАЗГОВОР У КОСТЕРКА
Радость, охватившая нас в Балчуге, на нашей любимой конференции руководителей «Юристы и бизне...
21 сентября 2020
CВЕРШИЛОСЬ!
Дорогие друзья! Наша долгожданная 10-я конференция с судьями Конституционн...
30 июня 2020
ПОДХОД К СНАРЯДУ
Что побудило меня сделать эту запись? Наверное, перевернувшая нашу жизнь эпидемия, которая по...



Нестеренко Александра

<< Предыдущая статья | Следующая статья >>

30 января 2014 | 16:44

ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВАС РФ. "ЦЕННОСТЬ ЭТИХ ЗНАНИЙ НЕ БУДЕТ ДЕВАЛЬВИРОВАТЬСЯ"

Так считают участники мастер класса, проводимого Романом Бевзенко, начальником управления частного права ВАС РФ.

В этот раз мы говорили о самых важных разъяснениях ВАС прошлого года.

Сперва обратились к вещному праву.

Начали с постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Этот документ, принятый в начале 2013 года, облегчил жизнь сторонам договора аренды и внёс ясность во многие вопросы. Теперь стороны договора могут понять перспективу судебного разбирательства и решить спор миром, не доводя до суда.

Многие проблемы в области вещного права проистекают из отсутствия в России системы ограниченных вещных прав. Сегодня ГК унаследовал от советского прошлого два вида аренды: 1) обычная аренда и 2) аренда с ограничениями, например, суперфиций. Т.е. аренда участка для строительства дома. Однако классическая аренда представляет договор пользования с обязательством возврата с учётом естественного износа. В рамках реформы ГК предлагают заменить аренду как квазивещное право набором вещных прав.

Итак, вопросов возникало много: возможна ли аренда будущей вещи ( непостроенного здания), суды заваливали спорами об изменении арендной платы за аренду публичной земли; с какого момента незавершёнка становится вещью и как переходят права и т.п.

Были рассмотрены основные пункты постановления:

1). Конструкция аренды части вещи (п. 9)

Ст. 607 ГК РФ говорит о том, что объектом аренды является вещь. Однако в реальности нередко объектом может быть и часть вещи. Например,аренда нежилых помещений в торговом центре, зарегистрированном как единый комплекс. Ранее практика ВАС ( обзор #66) складывалась таким образом, что в аренду не могло быть сдано то, что не являлось вещью. А п.9. широко истолковал ст. 607, указав: если стороны договорились, что часть берут в аренду, то это и есть аренда.

Например, часть крыши, размещение банкоматов в офисном центре. Любопытно, что подобные отношения нередко оформлялись договором возмездного оказания услуг в надежде быть расторгнутыми в любое время как договоры услуг. Однако в случае спора суды всё равно считали такие договоры договорами аренды и применяли к ним нормы договоров аренды.

Стоит отметить, что в отличие от ГК законодательство о регистрации вещных прав ПОЗВОЛЯЕТ регистрировать часть вещи! Правда, для этого нужно обратиться в кадастровый учёт. Так вот п.9 разрешил сторонам самим графически изобразить схему арендованной части вещи, и суд примет такую схему.

2). Конструкция аренды будущей вещи (п. 10)

По ст.168 ГК право сдачи в аренду принадлежит собственнику. А какая конструкция позволяет сдаватьа аренду будущую вещь? Предварительный договор. В пример приводилось дело ИКЕА МОС, когда сторона обратилась в суд о признании предварительных договоров аренды ничтожными. В результате Президиум оставил в силе предварительный договор. Как мы помним, единственное правомерное обязательство предварительного договора - это обязательство заключить договор в будущем.

Любимым доводом недобросовестного арендатора является тот, что арендодатель не является собственником, поэтому арендатор не должен платить. Этот довод опрокинут Пленумом.

3). Конструкция аренды, заключенной с несобственником (п. 10,12)

А если собственник уже построил, сдал на регистрацию, но свидетельства не получил? Может ли он сдавать в аренду? С точки зрения здравого смысла может. Вспомним ст. 305 ГК: законным владельцем является тот, кто владеет на основании закона или договора. В пример приводилось дело Рамерент, когда арендодателю пришлось доказывать свою собственность по запросу арендатору, поддержанному судом. Вообще суду нет дела до того, собственник ли арендодатель или нет. Если арендатор взял в аренду и принял на себя обязательства, плати.

4). Последствия отсутствия регистрации договора аренды (п. 14)

431 ГК - договор, подлежащий регистрации, считается заключённым с момента регистрации. Дело Восточного Лесного порта. ДОговор был заключён на 3 года, платежи произведены в течение некоторого времени, затем арендатор оспорил как незарегистрированный, т.е. отсутствие договора. И здесь мы задались вопросом, а для кого существует регистрация? Ответ - для третьих лиц. Это для третьих лиц нужна регистрация, а сторонам она не нужна.

Для каких случаев важна регистрация? При продаже арендованной вещи и для заявления прежнего арендатора о преимущественном праве аренды.

П.14 закрепил действительность незарегистрированного договора аренды и его непротивопоставимость третьим лицам.

Вообще значение гос регистрации будет снижаться. Уже отменена госрегистрация купли-продажи жилья, ипотеки и в некоторых других случаях. Осталась гос регистрация договоров аренды и долевого участия.

5). «Двойная» аренда (п. 13)

На вопрос, можно ли сдать вещь в аренду дважды, суд ответил: можно! Ст. 398 ГК - все заключённые договоры действительны. При этом будь готов нести ответственность за свои действия. Дело "Бобровый рейд". Сперва лес был сдан в аренду лесозаготовительному хозяйству, потом охотоводческому хозяйству. Оба договора действительны. Если возникло неосновательное обогащение, отвечай!

Мощным инструментом стала ст.1, п.4 ГК "Никто не праве извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения".

6). Дефект описания предмета аренды (п. 15)

Вывод из этого пункта: нужно быть внимательней при оформлении договоров аренды. Однако если Вы не указали какой-то реквизит, например, номер арендованного офиса, то дело устоит, так как наличие и соблюдение договорённостей говорят о том, что стороны заключили конкретный договор и выполняют его.

7). Публичная аренда и размер арендной платы (п. 16-20)

Интереснейшее дело Макдональдс. Вывод: изменение размера арендной платы в публичной аренде происходит автоматически ( по Земельному кодексу) в связи с изменением арендных ставок и их обжалование в суде перспективы не имеет.

Далее обсудили детали "О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» № 98 от 25.12.2013", затем Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Затем перешли к корпоративному праву.

Прошлись по пунктам Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

После него к животрепещущимвопросам возмещения убытков директорами.

Это Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица". Отмечалось, что в последние годы наметился тренд признания крупных сделок ничтожными, т.е. участники общества в российской практике защищались путём оспаривания сделок. А почему?

Да потому что иски об убытках никогда нельзя было выиграть: 1) истец должен был доказать сумму убытков; 2) истец должен был доказать причинно-следственную связь.

И вот законодатель понял, что массированное признание сделок недействительным вредно для экономики. Крупные сделки по новому ГК из ничтожных превратились в оспоримые, поменялась 168... Однако получилось, что способы защиты от недействительности уничтожили, а убытки так и остались неурегулированными. За полгода, что прошли с принятия этого постановления, много дел о взыскании убытков уже рассмотрено, т.е. постановление работает.

Далее мы рассмотрели, как директор на практике должен реализовывать свои полномочия, действуя по ст.53 добросовестно и разумно. Ответственность он несёт, если действует нечестно и неразумно, или честно, но глупо, либо умно, но нечестно:).

Директор несёт обязательство по приложению усилий ( услуга), а не по достижению результата ( подряд).

При рассмотрении дела бремя доказывания добросовестности перекидывается на директора, когда:

а) Есть конфликт интересов

б) Скрывал информацию

в) Совершил сделку без одобрения

г)Не передает документы после увольнения

д) Сделка совершена на заведомо невыгодных условиях (более двухкратная разница)

А истцы вину директора доказывать не должны, они доказывают, что он не приложил должных усилий, это и есть доказательство его вины.

Директор должен действовать в интересах юридического лица, а не только мажоритарных участников (п. 2).

П.3 Указывает на то, что неразумность действий директора предполагается, если он:

а) Принял решение без учета известной информации

б)Принял решение без сбора информации

в)Совершил сделку без согласования с подразделениями юридического лица.

Судам при этом следует учитывать обычный круг обязанностей директора в таком юридическом лице с учетом масштаба его деятельности (п. 3).

Продолжение следует!

Подписаться на обновление блога автора


Чтобы оставить комментарий авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

 

©2009-2021, Объединение Корпоративных Юристов
Работает на 4Site CMS
Сделано в Метод Лаб

RSS
Контакты

Вход для членов ОКЮР, получить пароль
Вход для пользователей блогов